一、阐述背景

在城市建设或招商引资过程中，地方政府往往通过旧城改造补贴、拆迁安置补偿、税收贡献奖金等形式对房地产开发企业进行补偿或奖励。在处理政府补贴的主要税收类型时，国家税收政策尚不明确。业内有两种观点：一种观点认为，这种政府补贴作为企业土地收购对价的折扣，属于土地资金返还，应当抵消土地成本；另一种观点认为，这种政府补贴具有政府补贴的性质，不应作为企业收入来抵消土地成本。

二、税务风险防范建议

房地产企业政府补贴的不同税收待遇方式将对房地产企业产生很大影响。小编认为，一般来说，所谓的“土地款返还”事实上，这是政府在土地退市、开发和建设后的奖励或政府购买。无论是以资金和账单的形式，还是从业务的本质来看，都不应被视为土地资金的减少或退还。建议纳税人在与政府部门签订转让合同时，应明确相关业务的本质，并积极向税务机关分析，防止被税务机关认定“减免或退还土地款”并按“土地资金返还冲减土地成本”税务处理的风险。

同时，小编提出以下建议：

(1)建议积极向税务局分析相关政府补贴不属于土地出让金的返还情况。《节约集约利用土地条例》(中华人民共和国国土资源部令第61号)第二十二条:“经营用地的土地使用者和土地价格应当通过招标、拍卖、挂牌等方式确定。各类有偿用地的供应不得低于国家规定的土地最低价格标准。禁止以土地出让价格的形式变相降低土地出让价格，如土地交易项目、先征后退、补贴、奖励等”。从上述规定可以看出，法律法规明确禁止返还土地出让金。如果政府补贴的相关规定不明确，税务机关认为政府补贴属于土地出让金的返还，可以向税务机关充分解释业务的本质。在沟通过程中，还可以与土地出让部门合作，说明政府补贴的业务实质。

(2)建议政府签订转让合同时，建议明确这项业务的实质，以便税务局今后确定。

根据小编遇到的案例，一家房地产开发企业与当地政府达成协议：土地实际退市价格超过实际退市价格xx对于10000元/亩的部分，在乙方全额支付《国有建设用地使用权出让合同》规定的国有建设用地使用权出让款后2个月内，甲方应安排相应的资金支持乙方的支持资金，用于乙方的投资吸引和其他支持。从本质上讲，政府补贴属于政府对房地产开发企业招商引资的激励。因此，建议与政府部门签订招商激励合同或公开招商政策，避免政府补贴金额与土地资金直接挂钩，否则容易导致主管税务机关将政府补贴作为土地出让金返还。

在过去的案例中，由于拆迁安置、公共配套设施建设等原因，房地产开发企业也从政府部门获得了政府补贴。从本质上讲，这种政府补贴可以看作是政府购买企业拆迁服务和代理建设服务的行为。因此，在土地谈判阶段，我们可以努力与政府部门签订拆迁服务或代理建设服务合同，并通过合同明确政府补贴定义为政府购买企业提供的产品或服务。

(3)建议根据政府补贴的实际情况，判断相关税收是否为非应纳税所得额。政府补贴种类繁多，如招商奖励、建设项目返还、拆迁安置补贴、城市配套设施建设返还、税收返还等。企业应当在与主管税务机关沟通的基础上，根据政府补贴的具体名称，确认政府补贴收入是否为非应纳税收入。

在增值税方面，政府补贴，如投资促进和奖励、税收回报等，属于企业从政府免费获得的经济利益，与企业的销售收入或销售数量没有直接联系。不属于增值税范围，属于非应纳税所得额。类似建设项目的返还和拆迁安置补贴与企业的经营业务密切相关，与其提供的商品或服务的销售收入或数量直接相关。属于政府采购，属于增值税应纳税所得额和增值税。

在企业所得税方面，《财政部、国家税务总局关于财政资金、行政事业性收费和政府性资金企业所得税政策的通知》(财税[2008]151号)规定:“除国家投资和资金使用后要求返还本金外，企业取得的各类财政资金应计入企业当年总收入”。因此，当企业获得政府补贴时，无论是与资产相关的分期确认损益，还是与收入相关的一次性确认损益，都应在实际收到政府补贴的年度计入应纳税所得额。如果税收会议存在差异，则应计入政府补贴收入的递延所得税。此外，房地产开发企业获得的财政补贴收入通常难以满足《财政部、国家税务总局关于处理特殊用途财政资金企业所得税的通知》（财税[2011]70号）规定的无税收入条件，无税收支出不能税前扣除，企业应根据政策规定考虑是否适用该政策。